Южный федеральный университет обратился в суд с требованием об оспаривании решения регионального бюджетного учреждения, отказавшего в установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 605 404 кв.м в размере его рыночной стоимости. Первоначально кадастровая стоимость участка, утверждённая по итогам государственной оценки, составляла 1 240 720 427,36 рублей. Университет указывал, что завышенная стоимость создаёт несоразмерную налоговую нагрузку и не отражает реальных рыночных характеристик объекта.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и заключения двух судебных экспертиз, установил, что определённая экспертами рыночная стоимость превышает кадастровую. В удовлетворении требований
ЮФУ было отказано, поскольку их удовлетворение привело бы к увеличению налоговой базы и ухудшению положения административного истца, что противоречит целям административного судопроизводства.

Судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, детально изучив материалы дела и доводы жалобы, обратила внимание на методологические ограничения первоначальных экспертиз: эксперты необоснованно исключили доходный подход к оценке, несмотря на подтверждённые доказательства платной деятельности университета на территории сада (экскурсионное обслуживание, реализация посадочного материала, услуги ландшафтного дизайна); при использовании сравнительного подхода применялись объекты-аналоги, не соответствующие специфике оцениваемого участка; не в полной мере учитывались ограничения, связанные с особым правовым режимом территории.

Судом апелляционной инстанции была назначена повторная судебная экспертиза. По её результатам рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 сентября 2024 года определена в размере 154 690 750 рублей.

Принимая во внимание выводы повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и установил кадастровую стоимость земельного участка, на котором расположен Ботанический сад Южного федерального университета (ЮФУ), в размере, установленном последней судебной экспертизой.

Судебная коллегия исходила из того, что земельный участок является частью особо охраняемой природной территории федерального значения, содержит объекты культурного и археологического наследия и не имеет аналогов в свободном гражданском обороте. Оценка подобных комплексов не может сводиться к механическому сравнению с объектами коммерческой недвижимости.

Третий апелляционный суд общей юрисдикции, изменив решение суда первой инстанции, вернул кадастровую стоимость на экономически обоснованный уровень, чем обеспечил: соблюдение принципа соразмерности налогового бремени; сохранение доступной зоны отдыха для жителей Ростова-на-Дону; поддержку научной и просветительской деятельности уникального природного комплекса.