27.04.2026 Третий апелляционный суд поставил точку в споре, который наглядно показывает: попытка оспорить кадастровую стоимость может обернуться неожиданным результатом. Акционерное общество «Центральный универсальный магазин» (ЦУМ), владеющее крупным торговым центром в центре Владикавказа, требовало пересчитать налогооблагаемую базу для своего помещения площадью почти 9 200 квадратных метров. Однако в итоге суд не только отказал в снижении, но и взыскал с компании более 350 тысяч рублей за экспертизы.

Изначально компания «Универмаг» (правопредшественник ЦУМа) настаивала на том, что кадастровая стоимость её помещения, установленная государством в размере 211,7 млн рублей, серьёзно завышена. По мнению владельца, реальная рыночная цена объекта на 1 января 2023 года составляла около 146,7 млн рублей, что почти на 65 млн меньше. Именно такую сумму показал частный оценщик, и бизнес попросил суд приравнять кадастровую стоимость к рыночной, чтобы уменьшить налог на имущество.

Первая инстанция — Верховный суд Северной Осетии — в апреле 2025 года частично согласилась с истцом. Суд назначил собственную экспертизу, и специалист определил стоимость в 162,2 млн рублей — то есть меньше кадастровой. На этом основании требования были удовлетворены.

Однако Правительство республики обжаловало решение, указав на серьёзные недостатки экспертного заключения: эксперт, в частности, не учёл, что часть здания фактически построена в 2013 году, и использовал неактуальные справочники.

Апелляционная инстанция назначила новое исследование, поручив его эксперту из ООО «Золотая цифра». Результат оказался диаметрально противоположным: рыночная стоимость того же помещения на ту же дату составила 261,3 млн рублей — на 50 млн рублей больше изначальной кадастровой. Эксперт тщательно осмотрел здание, учёл его современное состояние, высокую деловую активность в историческом центре Владикавказа и фактическую доходность от аренды.

Как только выяснилось, что рыночная цена выше кадастровой, представитель ЦУМа сам попросил не ухудшать положение компании и отказать в иске. Суд так и поступил: если кадастровая стоимость не нарушает права налогоплательщика, а наоборот, оказывается ниже реальной рыночной цены, оснований для пересмотра нет.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и полностью отказал АО «ЦУМ» в удовлетворении требований.

Кроме того, с компании взысканы расходы на проведение повторной экспертизы в размере 333 000 рублей, а также ещё 21 000 рублей — за частичную работу другого эксперта, привлечённого на более ранней стадии. Общая сумма судебных издержек, таким образом, превысила 350 тысяч рублей.