№ 66а-1030/2025

УИД № 08OS0000-01-2024-000132-44

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 августа 2025 г.                                                                                        г. Сочи

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Колосовой С.И.,

судей Шмидт Т.Е., Фомина М.В.,

при ведении протокола помощником судьи Филатовой Н.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе административного истца <данные изъяты> на решение Верховного Суда Республики Калмыкии от 02 июня 2025 года об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Шмидт Т.Е., выслушав пояснения представителя административного ответчика ФИО12., полагавшей решение суда законным и обоснованным, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений эксперта, судебная коллегия

установила:

<данные изъяты> обратилась в Верховный Суд Республики Калмыкия с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость оплаты иных налоговых платежей в завышенном размере. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представил отчет об оценке№ 264 от 25 ноября 2024 года, выполненный независимой экспертно-оценочной организацией «Эксперт».

Решением Верховного Суда Республики Калмыкии 02 июня 2025 года административные исковые требования в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение которым удовлетворить требования административного истца в полном объеме. Выражает несогласие с экспертным заключением, выполненным по определению суда и положенным в основу решения суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме. В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме (часть 1 статьи 308 КАС РФ), судебная коллегия пришла к следующему выводу.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Кодекса (жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение).

Пунктом 1 статьи 402 Кодекса регламентировано, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года         № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из пункта 6 разъяснений данных Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ) (абзац 1).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 802,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, наименование – магазин, вид разрешенного использования – нежилое, назначение – нежилое.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как собственника объекта недвижимости, ФИО1 обладает правом обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2023 года утверждена Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям по Республике Калмыкия от 11 сентября 2023 года № 145-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» в размере 17 053 835,08 рубля. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30 ноября 2022 года.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных в административном иске требований административным истцом суду представлен отчет об оценке от № 264 от 25 ноября 2024 года, выполненный оценщиком независимой экспертно-оценочной организации «<данные изъяты>» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 01 января 2023 года составляет 9 584 600 рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от       29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях установления рыночной стоимости земельных участков судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «<данные изъяты>» ФИО7

Согласно экспертному заключению от 07 марта 2025 года № 1304-Э/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2023 года составляет 20 064 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, отсутствие возражений административного ответчика относительно достоверности результатов экспертизы, положил вышеуказанное экспертное заключение в основу решения и установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы от 07 марта 2025 года № 1304-Э/2025.

Обоснованность и объективность заключения эксперта <данные изъяты> по определению рыночной стоимости земельного участка не вызывает у судебной коллегии сомнения.

Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, отвечает требованиям относимости, допустимости, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Из содержания первой части экспертного заключения следует, что отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости № № 264 от 25 ноября 2024 года, выполненный независимой экспертно-оценочной организации «<данные изъяты>» выполнен оценщиком <данные изъяты> нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Как следует из второй части заключения судебного эксперта <данные изъяты>., определение рыночной стоимости объекта недвижимости проводилось посредством использования с применением 50% сравнительного подхода (метода сравнения продаж) и 50% доходного подхода (метода прямой капитализации). Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, что соответствует требованиям пункта 7 ФСО № 6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Согласно пункту 4 ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

По результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объектов оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, сопоставленной с Публичной кадастровой картой и общедоступными данными картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу об использовании оцениваемого объекта недвижимости согласно предназначению.

Эксперт, проведя анализ рынка, верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования объекта недвижимости на дату оценки. Подобранные экспертом аналоги находятся в ближайших с объектом оценки населенных пунктах Республики Калмыкия, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, при этом были введены соответствующие корректировки на различия с оцениваемым объектом, обоснование корректировок экспертом также приведено в экспертизе, что отвечает требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Поиск информации по объектам-аналогам производился на веб-ресурсе http//архивоценщика.рф/, распечатки которых приложены к экспертному исследованию, что свидетельствует о возможности проверки сведений, в нем содержащихся.

Для сравнения эксперт выбрал шесть объектов-аналогов (для сравнительного подхода) и шесть объектов-аналогов (для доходного подхода) на дату определения стоимости, приняты к расчетам наиболее схожие объекты с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации, были введены соответствующие корректировки на различия с оцениваемыми объектами, в экспертизе также приведено обоснование корректировок экспертом. Экспертом подробно обоснован выбор аналогов, коэффициенты, использованные для корректировки, которые носят минимальный характер и приводят к корректным результатам. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивирован и обоснован. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объектам экспертизы, не представляется возможным.

В рамках сравнительного подхода объекты-аналоги сравнивались – площади, стоимости с учетом цены земельного участка и одного кв.м общей площади, виду передаваемых прав, условиям финансирования, условиям рынка, местоположению, в том числе в пределах города и относительно красных линий, функциональному назначению, физическому состоянию.

Расчет рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода произведен методом прямой капитализации дохода, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектами оценки потери дохода, эффективный валовый доход, операционные расходы, расходы на замещение, чистый операционный доход.

Потенциальные денежные потоки рассчитаны на основании рыночных данных об арендных ставках с применением корректировок на местонахождение в пределах города, скидки на торг, на расположение относительно остановок общественного транспорта, на тип объекта, класс конструктивной системы, этаж расположения, наличие охраны.

Оснований для введения иных корректировок, а также поправок в ином размере, не имеется.

Недозагрузка зданий принята в размере 13,25 %. В экспертном заключении приведено обоснование принятого коэффициента недозагрузки.

Величина операционных расходов для объекта недвижимости составляет 21,50% от потенциального валового дохода и 25% от действительного валового дохода на основании данных зарегистрированных на Statrielt.ru.

Ставка капитализации определена экспертом на основании данных Справочника оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы обьъектов. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода, под редакцией Лейфера Л.А. 2020 г., и данных зарегистрированных на Statrielt.ru. в размере 9,35 %.

В связи с применением сравнительного и доходного подходов для определения рыночной стоимости нежилого здания экспертом использована процедура согласования их результатов с использованием метода весовых коэффициентов.

Экспертное заключение, письменные пояснения по доводам апелляционной жалобы содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Содержащиеся в заключении и письменных пояснениях эксперта сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение содержит не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Экспертом <данные изъяты> в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения с опровержением утверждений заявителя о наличии недостатков экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Экспертом в письменных пояснениях подробно приведено обоснование отказа от корректировок иных, чем использовано при проведении экспертизы.

При выборе значений применяемых корректировок на передаваемые права эксперт исходил из общего анализа характеристик исследуемого объекта недвижимости и анализа рынка недвижимости свободного и коммерческого назначения.

Довод жалобы о том, что эксперт не выезжал и не проводил непосредственный осмотр объекта исследования, несостоятелен, поскольку дата оценки указана 1 января 2023 года, она отстает от даты составления экспертизы - март 2025 года. Кроме того, осмотр не требовался ввиду наличия достаточного количества материалов в исследуемом отчете, в материалах дела и открытых источниках в сети «Интернет».

Указанные в апелляционной жалобе доводы о недопустимости заключения судебной экспертизы в качестве доказательства по делу были проверены судом первой инстанции с приведением подробного обоснования принятого решения и не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Кроме того, доказательств, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в вышеуказанном заключении, со стороны административного ответчика судебной коллегии не представлено.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости правомерно определена в размере рыночной стоимости, определенном на основании подготовленного экспертом <данные изъяты>. экспертного заключения.

Отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований, является для суда основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Суд первой инстанции установил, что рыночная стоимость объекта недвижимости превышает его кадастровую стоимость, и ухудшает положение административного истца, существовавшее до ее обращения в суд, а поскольку нарушение законных интересов <данные изъяты> противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту, суд отказал в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме.

Доводы представителя административного истца <данные изъяты> о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права выразившиеся в не принятии судом первой инстанции определения об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в форме отдельного судебного акта основаны на неверной толковании закона.

Так согласно протоколу судебного заседания от 28 мая, 02 июня 2025 года (т. 3, л.д. 202 – 205) Верховный Суд Республики Калмыкия отказал в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, не усмотрев законных для удовлетворения ходатайства оснований. Таким образом, ходатайство <данные изъяты> вопреки доводам аппелянта было рассмотрено судом первой инстанции.

Положениями части 1 статьи 202, части 1 статьи 313 КАС РФ обжалование определения об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы не предусмотрено, поскольку не препятствует дальнейшему движению дела, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требования об отмене решения Верховного Суда Республики Калмыкия от02 июня 2025 года по данному обстоятельству.

Доводы представителя административного истца <данные изъяты>. о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права выразившиеся в неизвещении <данные изъяты>. о судебном заседании были проверены судебной коллегией и подтверждения не нашли. Так, согласно материалам дела административный истец находилась на лечении в <данные изъяты> в период с 11 декабря 2024 года по 17 декабря 2024 года и в период с 27 декабря 2024 года по 13 января 2025 года. В медицинском учреждении доступ пациентов к личным мобильным телефонам не ограничен. Кроме того, сама <данные изъяты> подтвердила, что была извещена о рассмотрении дела и все предоставленные ей права доверила своему представителю <данные изъяты>., которому поручила участие в судебном заседании от ее имени.

Судебная коллегия признает доводы представителю <данные изъяты> о ненадлежащем извещении <данные изъяты>. о рассмотрении дела в суде первой инстанции несостоятельными, подтверждающих данную позицию доказательств стороной административного истца в судебную коллегию не представлено.

Решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 307 – 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решениерешение Верховного Суда Республики Калмыкии от 02 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца – ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено               28 августа 2025 года.

Председательствующий

Судьи